Huurders worden soms geconfronteerd met het feit dat het door hen gehuurde pand (woning, kantoor- of bedrijfsruimte) wordt verkocht aan een nieuwe eigenaar. Wat betekent dit eigenlijk voor de huurovereenkomst?

Wanneer uw verhuurder het pand dat u huurt verkoopt, breekt dit de huur niet. Dit wordt ook wel ‘koop breekt geen huur’ genoemd en is de hoofdregel. Dit betekent dat de verkoop van het pand niet meebrengt dat de huurovereenkomst eindigt. De nieuwe eigenaar van het pand neemt de na de verkoop opeisbare rechten en plichten van uw verhuurder uit de huurovereenkomst over. Deze beschermingsregeling voor de huurder is in de wet opgenomen en er mag niet van deze regel worden afgeweken.

Voornoemde hoofdregel geldt ook als alleen een gedeelte van het door u gehuurde pand wordt verkocht. Dit kan tot gevolg hebben dat uw oorspronkelijke huurovereenkomst wordt gesplitst in twee (of meer) huurovereenkomsten. U, als zittende huurder, kan dan te maken krijgen met twee of meer verhuurders.

Echter, ‘koop breekt geen huur’ betekent niet (altijd) dat de huurovereenkomst ook volledig van toepassing blijft. De nieuwe eigenaar-verhuurder is in beginsel alleen gebonden aan kernbedingen. Dus als er geen sprake is van een kernbeding, dan gaat de verplichting niet vanzelf mee over op de verhuurder. Het hangt van alle omstandigheden af of er sprake is van een kernbeding. Voorbeelden van kernbedingen zijn: de verplichting van de verhuurder aan de huurder het gehuurde ter beschikking te stellen, de hoogte van de huurprijs, en, indien u dat heeft afgesproken met de oorspronkelijke verhuurder, dat u een recht van eerste koop heeft.

Zijn er redenen waardoor de nieuwe-eigenaar verhuurder de huurovereenkomst met u kan beëindigen? Er zijn maar een beperkt aantal redenen waardoor opzegging gerechtvaardigd is. De in de praktijk belangrijkste reden voor opzegging is opzegging wegens ‘dringend eigen gebruik’. Hiervan is sprake als de verhuurder het verhuurde voor zichzelf dringend nodig heeft of als hij het verhuurde wil slopen of renoveren. De verhuurder moet dan wel aan een aantal voorwaarden voldoen: het eigen gebruik moet dringend zijn, de belangenafweging moet in het voordeel uitvallen van de verhuurder en er moet passende, vervangende woonruimte voor de huurder beschikbaar zijn. Echter, het beëindigen van de huurovereenkomst op grond van ‘dringend eigen gebruik’ omdat de verhuurder het pand wil verkopen is niet toegestaan.