Het kan voorkomen dat u (tijdelijk) een deel van uw woning wilt onderverhuren. Bijvoorbeeld omdat u tijdelijk in het buitenland verblijft, een kamer overheeft of de huurkosten wilt delen. Onderhuur is in sommige gevallen toegestaan, maar zeker niet altijd. In dit artikel leggen we uit wat onderhuur is, wanneer het mag, waar u als huurder op moet letten en wat de risico’s zijn.

Wat is onderhuur?

Onderhuur betekent dat u als huurder (een deel van) de woning die u huurt, verhuurt aan een ander. U blijft zelf huurder van de verhuurder, maar sluit daarnaast een huurovereenkomst met de onderhuurder. De onderhuurder heeft dus geen directe rechtsrelatie met de verhuurder, maar alleen met u.

Er zijn twee vormen van onderhuur:

• Onderhuur van een deel van de woning (bijvoorbeeld één kamer)
• Onderhuur van de gehele woning (bijvoorbeeld als u tijdelijk afwezig bent).

Voor deze twee situaties gelden verschillende regels.

Onderhuur van een deel van de woning

In de meeste gevallen mag een huurder een deel van de woning onderverhuren, bijvoorbeeld een kamer, zonder toestemming van de verhuurder. Dit geldt alleen als:

• u zelf in de woning blijft wonen;
• het gebruik van de woning niet verandert;
• er geen sprake is van overlast of onredelijke druk op de woning.

Wel is het belangrijk om uw huurovereenkomst goed te controleren. Soms staat hierin dat onderhuur (gedeeltelijk) verboden is of alleen onder bepaalde voorwaarden is toegestaan. Zo’n bepaling is niet altijd geldig, maar kan in de praktijk wel tot conflicten leiden.

Onderhuur van de gehele woning

Voor het onderverhuren van de hele woning geldt een strengere regel. Hiervoor heeft u in principe toestemming van de verhuurder nodig. Zonder toestemming loopt u het risico dat de verhuurder de huurovereenkomst opzegt of ontbindt.

Alleen in uitzonderlijke situaties kan een huurder vervangende woonruimte afdwingen, bijvoorbeeld bij langdurige afwezigheid wegens werk of studie, maar dit gebeurt niet automatisch. De verhuurder mag hierbij belangen afwegen, zoals leegstand, overlast of handhaving van het huurbeleid.

Waar moet u als huurder op letten?

Als u overweegt om onder te verhuren, is het verstandig om op de volgende punten te letten:

• Controleer uw huurovereenkomst: Staat onderhuur expliciet verboden? Of is toestemming vereist?
• Vraag toestemming als dat nodig is: Zeker bij volledige onderhuur voorkomt dit problemen achteraf.
• Blijf hoofdverblijf houden (bij gedeeltelijke onderhuur): Als u feitelijk niet meer in de woning woont, kan dit als verboden onderhuur worden gezien.
• Maak duidelijke afspraken met de onderhuurder: Leg huurprijs, duur en gebruik schriftelijk vast.
• Let op de huurprijs: U mag niet zomaar winst maken op onderhuur. Bij sociale huur kan een te hoge onderhuurprijs zelfs leiden tot problemen met de verhuurder.
• Inschrijving bij de gemeente: Soms moet een onderhuurder zich inschrijven op het adres. Dit kan gevolgen hebben voor toeslagen of gemeentelijke belastingen.

Wat zijn de risico’s van onderhuur zonder toestemming?

Onderhuur zonder toestemming kan serieuze gevolgen hebben:

• beëindiging van de huurovereenkomst;
• ontruiming van de woning;
• terugbetaling van onterecht ontvangen huur;
• problemen met toeslagen of uitkeringen.

Daarnaast blijft u als hoofdhuurder verantwoordelijk voor het gedrag van de onderhuurder. Overlast of schade kan dus ook op u worden verhaald.

Tot slot

Onderhuur kan een praktische oplossing zijn, maar het is belangrijk om goed te weten wat wel en niet mag. Vooral het verschil tussen gedeeltelijke en volledige onderhuur is daarbij cruciaal. Twijfelt u of onderhuur in uw situatie is toegestaan, of heeft u al problemen met uw verhuurder? Dan is het verstandig om juridisch advies in te winnen voordat u stappen zet.

Heeft u vragen naar aanleiding van dit artikel? De Rechtswinkel Rotterdam is telefonisch bereikbaar op maandag en donderdag van 13:30-17:30 en op dinsdag, woensdag en vrijdag van 8:30-12:30.