Wat houdt ‘koop breekt geen huur’ in?

Het principe ‘koop breekt geen huur’ staat vastgelegd in de wet. Dit houdt in dat de nieuwe eigenaar van een verhuurde woning automatisch de rechten en plichten van de vorige verhuurder overneemt. Een huurder hoeft dus niet zijn woning te verlaten bij verkoop van de woning. De nieuwe eigenaar moet zich houden aan de bestaande afspraken, zoals de overeengekomen huurprijs, de opzegtermijn en andere bepalingen die in de huurovereenkomst staan.

Een huurder kan dus niet zomaar geconfronteerd worden met een huurverhoging bij de verkoop van de woning. De nieuwe eigenaar is gebonden aan de prijs zoals die is vastgelegd in de huurovereenkomst, tenzij de huurder vrijwillig instemt met een aanpassing van de huurprijs. Daarnaast neemt de nieuwe eigenaar de onderhoudsplicht van de vorige verhuurder over. Dit houdt in dat hij verantwoordelijk is voor het tijdig uitvoeren van reparaties en het onderhouden van de woning volgens de voorwaarden die in de huurovereenkomst zijn afgesproken.

Wat zijn de uitzonderingen op deze regeling?

Er zijn echter enkele uitzonderingen waarbij het principe ‘koop breekt geen huur’ niet volledig van toepassing is. Ten eerste worden afspraken die een persoonlijk karakter hebben niet overgedragen aan de nieuwe eigenaar, zoals extra service afspraken die niet in de huurovereenkomst staan. Deze persoonlijke afspraken worden als losse verplichtingen gezien die alleen van toepassing zijn tussen de oorspronkelijke partijen. Een voorbeeld hiervan is een afspraak waarin de verhuurder belooft iedere maand de tuin van de woning te maaien als extra service. Bij een verkoop van deze woning, is de nieuwe eigenaar niet verplicht deze afspraak na te komen, omdat dit niet rechtstreeks verband houdt met de verhuur van de woning zelf. Het gaat hier om een persoonlijke regeling tussen de oude verhuurder en huurder.

Daarnaast zijn er slechts enkele specifieke gronden waarop de nieuwe eigenaar de huurovereenkomst kan beëindigen. Een van de belangrijkste gronden in de praktijk is opzegging vanwege dringend eigen gebruik. De nieuwe eigenaar kan de huurovereenkomst beëindigen als hij de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik, bijvoorbeeld als hij de woning zelf wil betrekken of de woning moet worden gerenoveerd of gesloopt. Het doorverkopen van de woning valt niet onder deze regeling. Er gelden strenge eisen voor het beëindigen van de huurovereenkomst op basis van dringend eigen gebruik. Het eigen gebruik moet dringend zijn en de eigenaar moet aantonen dat zijn belang bij het gebruik van de woning groter is dan dat van de huurder om er te blijven wonen. Daarnaast moet de eigenaar passende vervangende woonruimte voor de huurder regelen, tenzij dit niet redelijk is. Tot slot is belangrijk dat de nieuwe eigenaar een huuropzegging kan doen op grond van dringend eigen gebruik na drie jaar.

Heeft u vragen naar aanleiding van dit artikel? De Rechtswinkel Rotterdam is telefonisch bereikbaar op maandag en donderdag om 13:30-17:30 en op dinsdag, woensdag en vrijdag om 8:30-12:30.