Veel mensen denken dat een huurovereenkomst automatisch eindigt als de hoofdhuurder overlijdt. Dat is niet zo. De wet bepaalt uitdrukkelijk dat de dood van de huurder de huur niet beëindigt (artikel 7:229 lid 1 Burgerlijk Wetboek). De huurovereenkomst blijft in beginsel gewoon bestaan en maakt onderdeel uit van de nalatenschap. Wat er vervolgens gebeurt, hangt af van wie er nog meer in de woning woonde en of deze persoon op het huurcontract stond.

Situatie 1: je staat als medehuurder op het contract

Sta je samen met de overleden huurder als medehuurder op het huurcontract, bijvoorbeeld als getrouwde partner, geregistreerd partner, of omdat je officieel medehuurderschap hebt aangevraagd en gekregen? Dan verandert er voor jou weinig. Op grond van artikel 7:268 lid 1 BW zet je de huur automatisch voort als huurder. Er is geen aparte procedure of toestemming van de verhuurder nodig.

Wil je de woning liever niet aanhouden, bijvoorbeeld omdat de huur te hoog is voor één inkomen? Dan kun je de huur binnen zes maanden na het overlijden opzeggen, per aangetekende brief of deurwaardersexploot. De huur eindigt dan op de eerste dag van de tweede maand na de opzegging.

Situatie 2: je stond niet op het contract, maar woonde er wel

Veel mensen wonen samen zonder officieel medehuurder te zijn: een partner die is ingetrokken maar niet is bijgeschreven, een volwassen kind dat inwoont, of een vriend of familielid die al jaren meewoont. Ook in deze situatie biedt de wet bescherming.

Artikel 7:268 lid 2 BW regelt dat je de huur van rechtswege voortzet gedurende zes maanden na het overlijden, als je:

• op het moment van overlijden je hoofdverblijf in de woning had, én
• met de overleden huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding voerde.

Dat laatste is niet hetzelfde als “af en toe samen koken”: het gaat om een langdurige, wederzijdse verbondenheid, zoals bij partners of een gezinssituatie. Een kortdurende inwoning of een puur zakelijke huisdeelconstructie telt meestal niet mee. Voldoe je niet aan de bovenstaande voorwaarden, dan moet je binnen 2 maanden na het overlijden het huis uit.

Binnen die eerste zes maanden moet je, als je in de woning wilt blijven, dit kenbaar maken aan de verhuurder. Geeft de verhuurder hier geen toestemming voor, moet je een verzoek indienen bij de kantonrechter om de huur definitief te mogen voortzetten. Zolang die procedure loopt, mag je in de woning blijven. Voor deze procedure is wel een advocaat vereist.

De kantonrechter kan het verzoek afwijzen als:

• je niet aannemelijk maakt dat je aan de voorwaarden (hoofdverblijf en duurzame gemeenschappelijke huishouding) voldoet;
• je financieel onvoldoende waarborg biedt om de huur netjes te kunnen betalen; of
• er voor de woning een huisvestingsvergunning vereist is die je niet hebt.

 Situatie 3: er is geen medehuurder of samenwonende partner

Is er niemand die op grond van het bovenstaande de huur kan voortzetten, dan komt de huurovereenkomst toe aan de erfgenamen. Zij hoeven niets te doen om de huur te laten doorlopen, maar zij kunnen de huur wel beëindigen: de wet geeft hen de bevoegdheid om de huurovereenkomst op te zeggen tegen het einde van de eerste maand na het overlijden.

Doet niemand iets dan eindigt de huur automatisch aan het einde van de tweede maand na het overlijden.

Heeft u vragen naar aanleiding van dit artikel? De Rechtswinkel Rotterdam is telefonisch bereikbaar op maandag van 13:00-17:00, donderdag van 13:30–17:30 en op dinsdag, woensdag en vrijdag van 08:30–12:30.