Wat kan ik doen als de verhuurder niet zorgt voor onderhoud van mijn huurwoning?

Bij onderhoudsproblemen moet u eerst contact opnemen met uw verhuurder. Dit kunt u het beste schriftelijk doen via een zogeheten gebrekenbrief aan de verhuurder. Komt u er samen niet uit, dan kunt u de verhuurder op verschillende manieren bewegen het onderhoud toch uit te voeren.

Meld onderhoudsgebreken eerst bij verhuurder
Onderhoudsgebreken moet u eerst melden bij uw verhuurder. U kunt hiervoor de modelbrief Melding gebreken aan woning (gebrekenbrief) gebruiken. Bewaar altijd een kopie van deze melding.

Onderhoud afdwingen bij de verhuurder
Levert deze aanpak niet het gewenste resultaat op? Dan heeft u als huurder verschillende mogelijkheden om de verhuurder te dwingen het onderhoud uit te voeren.

• Klacht indienen bij gemeente
  U kunt bij uw gemeente een klacht indienen over achterstallig onderhoud. Constateert de gemeente ernstige onderhoudsgebreken waardoor de woning niet (meer) aan het Bouwbesluit voldoet? Dan kunnen Burgemeester en Wethouders op grond van de Woningwet de verhuurder een brief (de gemeentelijke aanschrijving) sturen waarin ze hem oproepen de woning te repareren. Doet de verhuurder dat niet, dan kan de gemeente de werkzaamheden laten verrichten. De kosten zijn dan voor de verhuurder. Voor meer informatie over deze aanpak kunt u terecht bij de dienst Bouw- en Woningtoezicht (of Bouwen en Wonen) van uw gemeente.

• Procedure starten bij rechter
  U kunt een procedure bij de rechter beginnen om de verhuurder te verplichten uw woning te repareren. Doet de verhuurder dit niet, dan legt de rechter de verhuurder een dwangsom op.

U kunt de rechter ook binnen 6 maanden na het versturen van de gebrekenbrief aan de verhuurder vragen de huurovereenkomst gedeeltelijk te ontbinden. U betaalt dan minder of geen huur meer tot het onderhoud is uitgevoerd.

• Zelf onderhoud uitvoeren op kosten van verhuurder
  U kunt op 2 manieren het onderhoud of de reparaties zelf (laten) uitvoeren. U kunt zich door de rechter laten machtigen om het onderhoud op kosten van de verhuurder uit te (laten) voeren.

U kunt ook zonder rechterlijke machtiging het onderhoud of de reparaties zelf (laten) uitvoeren op kosten van de verhuurder. U vordert dan de gemaakte kosten terug van uw verhuurder of verrekent deze met de huurprijs. De kosten moeten wel redelijk zijn. U loopt hierbij wel het risico dat u door de verhuurder wordt aangesproken voor wanprestatie.
Bij Huurcommissie om huurverlaging vragen

U kunt ook via een omweg proberen om de verhuurder de woning te laten repareren door huurverlaging aan te vragen bij de Huurcommissie. Een huurverlaging die de Huurcommissie oplegt is tijdelijk, totdat uw klachten zijn verholpen.

• Zelf betaling van huur opschorten
  U kunt het betalen van de huur uitstellen tot de verhuurder aan zijn verplichtingen heeft voldaan. Dit kunt u doen zonder tussenkomst van rechter, advocaat, Huurcommissie of gemeente. Hierbij stuurt u de verhuurder een brief waarin u zich beroept op artikel 6:52 of 6:262 (opschortingsbevoegdheid) van het Burgerlijk Wetboek.

Als de verhuurder de onderhoudswerkzaamheden of reparaties heeft uitgevoerd, moet u met terugwerkende kracht de opgeschorte huur betalen.

bron: rijksoverheid.nl